房地产资产管理专业(房地产资产管理专业的就业方向)

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2022年4月长沙居民自建房倒塌事故以来，住房安全管理问题备受重视；同年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，提出建立住房安全管理长效机制，其中包括研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度；今年4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出要积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点；5月，住建部赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会，听取了江苏省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况的介绍；6月，住建部部长倪虹在会见中国银行主要负责人时，提出要引导金融机构参与城市建设和更新，探索建立房屋养老金制度。中央层面的多次提及，使得“房屋养老金”一词再度进入大众视野，并引起行业内外的广泛关注。

我国住房市场步入存量时代以来，老旧小区改造、城市更新等日益成为城市发展的重点工作。相关数据显示，当前我国城镇存量住房规模已经超过300亿平方米，其中超过三成是本世纪之前所建造，伴随楼龄的持续增长，未来老旧住房占比还将持续攀升，而由于房屋老化带来的潜在质量与安全问题、以及居民对建筑与社区改造需求也将日益突出，其中一个关键问题便是房屋维修的资金来源。

房屋养老金 VS 住房专项维修资金

当前我国房屋养老金制度体系仍在构建之中，关于“房屋养老金”还未有一个明确的定义，但其并非一个全新的概念。实际上，早在1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）一文中，便提出“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”，同年财政部与原建设部印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，其中所指“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，之后一般便被俗称为“房屋养老金”、“房屋大修基金”、“物业专项维修资金”、“房屋维修基金”等。

2007年12月，财政部与原建设部发布《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、财政部令第165号），由此我国住房维修资金被统一称为“住宅专项维修资金”。根据第165号令，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

狭义上，因为当前我国房屋养老金主要来源于住房专项维修资金，从而房屋养老金通常被等同于住房专项维修资金。据中信证券测算，当前全国住宅专项维修资金余额超过8,000亿元，整体资金规模庞大，但存在使用率低、分布不均等问题，若住房养老金制度全面建立，则未来住宅专项维修资金预计年支出规模可达800亿元左右。

广义上来看，房屋养老金就是给房子“养老”用的资金，其来源不仅涵盖住房专项维修资金，还可以包含业主自筹资金、物业管理费、社会资本、政策财政支持等。今年两会时期，包括中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士在内的多位代表就建立房屋养老金制度作出提案，业内专家学者亦纷纷建言献策。有代表提议房屋养老金应实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成，其中：公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务；个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修及更新改造。也有专家建议，应建立由基础类养老金、专项类养老金和商业类养老金组成的多层次住房养老金制度，为住房体检、维修、改造等用途提供资金保障，实现住房安全和人民宜居。

总体上，关于房屋养老金制度的探索还有待深入研究，其建立对于构建房地产长效管理机制亦具有重要意义。中央层面此次提出要“探索”建立房屋养老金制度，相信将在其内涵、管理模式乃至金融创新等方面有更深层次、更体系化的构建。

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